सदनिका खरेदीनंतर काही कालावधीतच उद्भवणाऱ्या समस्या दूर करण्यासाठी वारंवार पैसे खर्च करण्याची वेळ येते. खरे तर असे होईल याची कल्पना नसल्यामुळे आपण अडचणीत सापडलो, हे कळेपर्यंत फारच विलंब झालेला असतो.
एखाद्या विषयातील सखोल माहिती नसली तरी अनुभवाने माणूस शहाणा बनतो. बांधकाम क्षेत्र हे असे क्षेत्र आहे, जेथे त्या क्षेत्रातील व्यावसायिक, अभियंते, तंत्रज्ञ, कामगार यांना अधिक माहिती असते, कौशल्य असते. आपला नफा कसा वाढेल याकडे साहजिक बिल्डरांचे लक्ष असते, तर तंत्रज्ञ, वास्तुविशारद, अभियंते यांचे लक्ष आपल्याला वेतन अथवा शुल्क देणारे जे व्यावसायिक (बिल्डर) असतील, त्यांना कसा लाभ मिळवून देता येईल याकडे असते. बिल्डर म्हणतात की, आपण नेहमीच ग्राहकाचे हित जपत असतो. त्यांचा दावा किती खरा, किती खोटा हे केवळ तेच सांगू शकतात. एक मात्र खरे की, थोड्याशा अनुभवाने आणि समस्या सोडवता-सोडवता नाकीनऊ आले की, बिल्डर हा खऱ्या अर्थाने व्यवहारी आहे, तो व्यावसायिक असल्याने त्याचे लक्ष केवळ नफ्यावर आहे, याची जाणीव होऊ लागते. कोणताही धंदा, व्यवसाय हा कमाईसाठीच केला जातो, मग बांधकाम व्यावसायिकांनाच दोष देण्यात काय अर्थ आहे, असा प्रश्न विचारला जाऊ शकेल. अर्थात बांधकाम व्यावसायिकाकडून जी सदनिका (फ्लॅट) अथवा व्यापारासाठी जागा खरेदी केली जाते, त्यामागे खरेदीदाराचे प्रामाणिक मार्गाने मिळवलेले पैसे असतात, असे आपण ९० टक्क्यांबद्दल म्हणू शकतो. दहा टक्के आपला काळा पैसा गुंतवण्यासाठी अशी खरेदी करताना दिसतात. खरी समस्या निर्माण होते, ती आयुष्यभराची कमाई आणि कर्ज काढून सदनिका खरेदी करणाऱ्या मध्यम वर्गीय कुटुंबाची. बँकेचे कर्जाचे हप्ते चुकवता येत नाहीत, स्वकमाईनेच ते फेडावे लागतात. अर्धेअधिक आयुष्य आणि कमाई यातच जाते. प्रश्न एकच उपस्थित होतो की, जे खरेदी केले आहे, ते आयुष्यभरासाठी शाबूत राहील का? त्या सदनिकेबाबत किती समस्या भविष्यात तयार होणार आहेत, त्यावर सतत किती पैसे खर्च करावे लागणार आहेत? मग आपण खरेदी केले त्यात काय दोष होते ते त्यावेळी कसे लक्षात आले नाहीत, या प्रश्नाला आयुष्यभर उत्तर मिळत नाही. वारंवार पैसे खर्च करण्याची ऐपत नसताना, खरे तर असे होईल याची कल्पना नसल्यामुळे आपण अडचणीत सापडलो, हे कळेपर्यंत फारच विलंब झालेला असतो. सुरवातीला म्हटल्याप्रमाणे, अनुभवच सारे सांगून जातो. त्यात तज्ज्ञ असण्याची गरज असत नाही. बांधकामाचे आपल्याला काय समजते, याचे उत्तर शून्य असेच ७५ टक्के खरेदीदार निश्चितपणे देतील.
खरे प्रश्न सदनिका खरेदी केल्यानंतर सुरू होतात. वेगवेगळ्या माणसांना (खरेदीदारांना) भिन्न समस्या निर्माण होत असतात. आजकाल भू-रूपांतराचे प्रकार वाढत चालले आहेत. अगदी सफाईदारपणे कायद्यात दुरुस्ती करीत सारे कसे सुरळीत केले जात आहेत. शेतजमिनीत भराव टाकले जातात, डोंगर कापले जातात, ऑर्चर्ड जमीन विकसित करण्यासाठी मोकळी केली जाते. याची आकडेवारी अचंबित करणारी आहे. तो स्वतंत्र विषय आहे. बांधकाम व्यावसायिक जमीन खरेदी करून त्यावर इमारत बांधतो असा आपला नेहमीच समज असतो. काही वेळा त्याने विकासक म्हणून ती जागा घेतलेली असते, मालकाला नफ्याचा काही भाग देण्याची ग्वाही देत त्याने सदनिका विक्रीला काढलेल्या असतात. बहुतेक वेळा तो हाऊसिंग सोसायटी करायचे टाळतो आणि साध्या करारपत्रानुसार सदनिका हस्तांतर करतो. तो त्यासाठी पंचायत व पालिकेकडून वास्तव्य करण्याचा दाखलाही मिळवून देतो. आपण सरकारी सोपस्कार पूर्ण होऊन मालक झाल्याच्या आनंदात असतो. ज्यावेळी ही सदनिका विकायची वेळ येते किंवा स्वेच्छेने दुसरीकडे जाण्यासाठी सदनिका सोडावी लागते, त्यावेळी नवा खरेदीदार विक्रीखत विचारतो. त्याबद्दल आपल्याला काही माहिती नसते. बिल्डराकडे धाव घेतल्यावर त्यालाही समस्या निर्माण होते, कारण जागेची मालकी मूळ माणसाच्या नावावरच असते. सदनिका विकल्या, पण जागा ना बिल्डरची, ना खरेदीदाराची अशी अवस्था होते. मूळ मालकाच्या समाधानासाठी मग तो त्याला जागेची किंमत देऊ करतो, त्यासाठी लागणारे सोपस्कार करण्यासाठी तो सदनिका खरेदीदारांकडून खर्च वसूल करतो. सर्व सरकारी सोपस्कार करण्यात तो तरबेज असतोच. विक्रीखत हातात पडल्यावर सदनिका दुसऱ्याला विकण्यातील अडचण दूर होते. पण त्यासाठी वेळ आणि पैसा खर्च करावा लागतो. हे प्रत्येक बिल्डरच्या बाबतीत होतेच किंवा सारे बांधकाम व्यावसायिक याच पद्धतीने व्यवहार करतात असे म्हणता येणार नाही. तरीही खरेदीदाराने सदनिकेच्या मालकीबरोबरच जागेची मालकी बदलली आहे की नाही, याची खातरजमा करून घ्यायला हवी.
सदनिका बांधकामासाठी जागेची निवड हा महत्त्वाचा मुद्दा दुर्लक्षून चालणार नाही. खरे तर चुकीची जागा निवड आयुष्यभर डोकेदुखी बनून राहते. शेतजमिनीत भराव टाकून किंवा पाणथळ भागांत केलेले बांधकाम कितीही मजबूत असल्याचे सांगितले गेले किंवा तसे दिसत असले तरी ते सुरक्षित नसते. त्याही पुढे जाऊन सांगायचे तर शेजजमीन गायब करून त्यावर बांधलेल्या इमारतीमधील रहिवाशांना नेहमीच अनंत अडचणींना सामोरे जावे लागते. सोकपीट अथवा सेप्टिक टँक बांधली गेली असली तरी ती लवकरच भरते, कारण ती गरजेपेक्षा लहान आकाराची असते. त्यासही कारण आहे. दोन-तीन फुटावर पाणी आढळते, त्यामुळे अशा टँक उथळ बांधल्या जातात. सदनिका मालकांनी मिळून नव्याने अशा टाक्या बांधायच्या ठरवल्या तरी एक मीटर खोल जाणेही शक्य नसते कारण ती शेतजमीन असल्याने पाणी सापडते आणि बांधकाम निरर्थक ठरते. महत्त्वाचे म्हणजे ही समस्या प्रारंभीची पाच-सात वर्षे उद्भवत नाही. पाणी साठवण्याची टाकी आणि मलनिस्सारण टाकी यातील अंतर अधिक असायला हवे, तेवढी जागा उपलब्ध असतेच असे नाही. खरी समस्या पाण्याच्या पातळीची असते. कमीतकमी जागेत मोठे बांधकाम करून आकर्षक सदनिका बांधताना सांडपाण्याचा निचरा, मलनिस्सारण आणि पिण्याच्या पाण्याची टाकी किंवा अन्य टाक्यांचा आकार यासाठी आवश्यक जागा सोडण्याकडे बांधकाम व्यावसायिक दुर्लक्ष करतो. त्याला १००-१५०-२०० चौरस मीटरच्या सदनिका बांधायच्या असतात. त्या पाहून खरेदीदार आकर्षित होत असला तरी पार्किंग आणि सर्व प्रकारचा निचरा याची विचारपूस करायची जबाबदारी अर्थात त्याच्यावरच येत असते. अशा गोष्टींचा योग्य शोध घ्यायला हवा. किती जागा त्यासाठी सोडली आहे, याची खात्री करून घेऊनच खरेदी करण्याचा विचार अंमलात आणायला हवा. कायदा, नियम यावर फार विसंबून राहणे चुकीचे ठरते.
गंगाराम केशव म्हांबरे, (लेखक पत्रकार असून विविध विषयांवर लेखन करतात) मो. ८३९०९१७०४४
