सब रजिस्ट्रार आणि जमीन संबंधी कायदे

जीपीएस्सी (Goa Public Service Commission) तर्फे नुकतीच सब रजिस्ट्रार पदासाठी परीक्षा झाली. सब रजिस्ट्रार हा एक महत्त्वाचा गॅझेटेड अधिकारी असतो जो सरकारला महसूल मिळवून देतो. कोणत्याही जमीन-विक्रीच्या व्यवहारामध्ये सरकारला चांगला घसघशीत कर मिळतो. साधारणपणे अचल संपत्तीच्या भावाच्या प्रमाणात ६% 'सारा' (कर) गोळा होतो. गोव्यामध्ये ३% किमतीचा स्टॅम्प पेपर आणि ३% रजिस्ट्रेशन चार्जेस भरावे लागतात. हे शुल्क केवळ महसुलाचा स्रोत नसून, मालमत्ता व्यवहारांची अधिकृत नोंदणी सुनिश्चित करते, ज्यामुळे भविष्यातील कायदेशीर गुंतागुंत टाळता येते आणि नागरिकांचे हक्क सुरक्षित राहतात.

सब रजिस्ट्रार ऑफिसमध्ये उमेदवाराने जाऊन तेथे काय काय काम कसे चालते हे जाणून घेतले पाहिजे. हे कार्यालय केवळ दस्तऐवज नोंदणीचे केंद्र नाही, तर ते नागरिकांच्या मालमत्ता हक्कांचे संरक्षण करणारे आणि त्यासंबंधीच्या नोंदींचे एक महत्त्वाचे दफ्तर आहे. भारताच्या प्रत्येक राज्याच्या भूमीवर वेगवेगळे जमीन कायदे आहेत, ज्याला 'लँड लॉज' असे म्हणतात. गोव्यातील जमीन संबंधित कायदे पूर्णपणे वेगळे आहेत, कारण गोव्याचा पोर्तुगीज वारसा आणि तेथील ऐतिहासिक 'कोमुनिदाद' (Communidade) प्रणालीमुळे येथील भूमी कायदे भारतीय मुख्य भूमीपेक्षा भिन्न आहेत. या फरकामुळे गोव्यातील जमिनीचे व्यवहार समजून घेणे अधिक महत्त्वाचे ठरते.

सब रजिस्ट्रार पदासाठी जी प्रवेश परीक्षा घेतली जाते, त्यामध्ये जमीन विषयक कायद्यांवर सखोल प्रश्न विचारले जातात व त्याची योग्य ती उत्तरे देणे अपेक्षित असते. ही परीक्षा केवळ कायद्याच्या ज्ञानाचीच नाही, तर उमेदवाराच्या विश्लेषणात्मक क्षमतेचीही कसोटी घेते. परीक्षा उत्तीर्ण झाल्यानंतर जी प्रत्यक्ष मुलाखत घेतली जाते, त्या उमेदवाराला आयपीसी (IPC - Indian Penal Code), सीआरपीसी (CRPC - Code of Criminal Procedure), सीपीसी (CPC - Civil Procedure Code) आणि विशेषतः भूमी कायदे (Land Laws) यांची सखोल माहिती असणे गरजेचे असते. या मूलभूत कायद्यांच्या ज्ञानाशिवाय, सब रजिस्ट्रारला विविध प्रकारच्या मालमत्ता व्यवहारांची कायदेशीर बाजू समजून घेणे आणि त्यांची योग्य नोंदणी करणे शक्य होत नाही.

तसेच, बीडीओ (BDO - Block Development Officer) आणि मामालेदार (Mamlatdar) परीक्षांनाही कायद्याच्या विषयावर प्रश्न असतात. त्यामुळे कायद्याचे पदवीधरच फक्त या परीक्षेला बसू शकतात. तथापि, केवळ कायद्याची पदवी पुरेशी नाही; या पदांसाठी उमेदवाराकडे गोव्याच्या विशिष्ट भूमी कायद्यांचे सखोल ज्ञान असणे आवश्यक आहे. 'लँड लॉज' मध्ये लँड सीलिंग (Land Ceiling), झोन्स (Zones), कोमुनिदाद (Communidade) यांसारख्या संकल्पना, कलेक्टरचे अधिकार आणि कर्तव्ये, पार्टिशन (Partition), म्युटेशन (Mutation), इन्व्हेन्टरी (Inventory) असे विषय नीट अभ्यासून घ्यावेत. याव्यतिरिक्त, गिफ्टडीड (Gift Deed), सेलडीड (Sale Deed), रेक्टिफिकेशन डीड (Rectification Deed), डीड ऑफ असाइनमेंट (Deed of Assignment), रजिस्टर्ड विल (Registered Will), जनरल कोम्युनियन ऑफ अॅसेट (General Communion of Asset) आणि लग्न नोंदणी (Marriage Registration) या बाबतीतील सर्व कायदे उमेदवाराला माहिती असावे.

या पदाची तयारी करताना, उमेदवारांनी केवळ पुस्तकी ज्ञानावर अवलंबून न राहता, प्रत्यक्ष सब रजिस्ट्रार कार्यालयात जाऊन तेथील कामकाजाचे निरीक्षण करणे महत्त्वाचे आहे. विविध दस्तऐवजांची नोंदणी प्रक्रिया, त्यासाठी लागणारे कागदपत्रे आणि संबंधित कायदेशीर तरतुदींची प्रत्यक्ष माहिती घेतल्यास परीक्षेतील प्रश्नांची उत्तरे अधिक प्रभावीपणे देता येतात. शिवाय, गोव्याच्या सामाजिक आणि सांस्कृतिक संदर्भात भूमी कायद्यांचे महत्त्व समजून घेणे अत्यंत आवश्यक आहे. अनेकदा स्थानिक प्रथा आणि परंपरांचाही भूमी व्यवहारांवर परिणाम होतो, याची जाणीव असणे सब रजिस्ट्रारसाठी फायदेशीर ठरते.

जीपीएससी परीक्षेची तयारी यासाठी अगदी नियोजनबद्ध असावी. यात अभ्यासक्रमाचे सखोल वाचन, जुन्या प्रश्नपत्रिकांचा सराव, आणि मॉक टेस्ट देणे याचा समावेश असावा. कायद्याच्या प्रत्येक पैलूवर बारकाईने लक्ष देणे महत्त्वाचे आहे, कारण या पदावर काम करताना प्रत्येक लहानशी चूकही मोठ्या कायदेशीर गुंतागुंतीला कारणीभूत ठरू शकते. त्यामुळे, केवळ परीक्षा उत्तीर्ण होणे हे ध्येय न ठेवता, एक कार्यक्षम आणि प्रामाणिक सब रजिस्ट्रार बनण्याचे ध्येय ठेवल्यास ही तयारी अधिक अर्थपूर्ण ठरेल.

- अॅड. शैलेश कुलकर्णी
कुर्टी - फोंडा
(लेखक नामांकित वकील आणि करिअर समुपदेशक आहेत.)